La responsabilità del costruttore/venditore in caso di rovina o difetti degli immobili

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La responsabilità del costruttore/venditore in caso di rovina o difetti degli immobili

La responsabilità del costruttore/venditore in caso di rovina o difetti degli immobili

L’art. 1669 del codice civile prescrive la responsabilità a carico dell’appaltatore in caso di rovina o gravi difetti dell’immobile – causati da difetti della costruzione o vizi del suolo – che si manifestino entro dieci anni dal compimento dell’opera.

Secondo un orientamento di legittimità ormai consolidato, accolto anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. Civ., S.U., 3/2/2014, n°2284), tale responsabilità ha natura extra-contrattuale (contrariamente a quella prevista dall’art. 1667 c.c.), poiché la norma avrebbe lo scopo di tutelare l’interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili di lunga durata, nonché di preservare l’incolumità e la sicurezza dei cittadini.

Ne deriva che, qualora vengano ravvisati gravi vizi, difetti o carenze strutturali dello stabile, tali da comprometterne o limitarne l’abitabilità, la funzionalità o il normale godimento, la colpa del costruttore è presunta (salvo prova contraria) ed egli ha l’obbligo di risarcire i danni.

La responsabilità dell’appaltatore ai sensi dell’art. 1669 c.c. è “speciale” rispetto a quella generica contemplata dall’art. 2043 c.c.: quest’ultima ricorre in via residuale, qualora non sussistano in concreto le condizioni giuridiche per l’applicabilità della prima (ad esempio, in caso di danno manifestatosi oltre il decennio dal compimento dell’opera).

Presupposti di applicazione

Affinché possa essere fatta valere la responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. è necessaria la sussistenza dei seguenti elementi:

  1. un bene immobile (qualsiasi opera attaccata al suolo) destinato a lunga durata (caratteristica intrinseca del bene);
  2. la rovina dell’opera già avvenuta, che può essere:
    1. totale, nel caso di:
      1. disgregazione delle parti dell’immobile che ne formano la struttura necessaria alla sua stabilità;
      1. compromissione degli elementi essenziali dell’opera, tale da influire negativamente sulla durata e la solidità della stessa;
    1. parziale, se è relativa ad alcune strutture dell’opera indispensabili per la sua stabilità od utilizzazione;
  3. o l’attuale pericolo di rovina nell’immediato futuro: l’opera presenta alterazioni – rilevabili da un esperto – tali da determinare la rovina della stessa entro un lasso di tempo determinato;
  4. esistenza di gravi difetti della costruzione che pregiudichino la caratteristica della “lunga durata”.

In merito a quest’ultimo aspetto, la giurisprudenza ha dibattuto a lungo sulla nozione di “grave difetto”, nella quale rientrerebbero tutti i vizi che incidano sugli elementi essenziali dell’immobile.

Mentre l’orientamento minoritario fornisce un’interpretazione restrittiva della norma, individuando come elementi essenziali dell’immobile unicamente le sue strutture portanti, l’orientamento maggioritario, al contrario, comprende nella suddetta definizione anche gli elementi accessori che limitino in maniera apprezzabile il godimento e la funzionalità dell’opera (Cass. Civ., 3/1/2013, n°84; Cass. Civ., 29/4/2008, n°10857; Cass. Civ., 8/5/2007, n°10533; Cass. Civ., 4/11/2005, n°21351; Cass. Civ., 28/4/2004, n°8140).

I vizi e i difetti dell’immobile, dunque, non si identificherebbero solo con i fenomeni influenti sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma riguarderebbero anche l’impermeabilizzazione, i rivestimenti, le condutture, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti termici/idraulici/elettrici, ecc. e ogni altra alterazione che incida sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile. (Cass., sez. II, 03/01/2013, n. 84).

L’azione risarcitoria

Contrariamente alle azioni che il committente può intraprendere a garanzia dei propri diritti per i vizi e le difformità dell’opera (per leggere l’articolo relativo clicca qui), l’azione prevista dall’art. 1669 del cod. civ. è diretta solo ad ottenere il risarcimento del danno.

L’ammontare del medesimo varia in proporzione alla natura e alla gravità dei difetti dell’immobile. Pertanto il risarcimento, in caso di:

  • rovina totale dell’immobile, è pari all’intero valore di quest’ultimo;
  • rovina parziale, è pari al valore della parte crollata;
  • pericolo di rovina, va commisurato al costo dei lavori necessari per eliminare il pericolo stesso. Se ciò non è possibile, il risarcimento sarà pari al costo dei lavori per costruire un altro edificio con le stesse caratteristiche.
  • gravi difetti, è pari alla differenza tra il valore che l’immobile avrebbe senza difetti e quello che realmente ha con gli stessi.
Ci sono altri rimedi esperibili oltre al risarcimento?

Secondo la giurisprudenza sì: all’appaltatore può essere richiesto, alternativamente:

  • di eseguire direttamente le opere necessarie ad eliminare i vizi;
  • di pagare una somma di denaro corrispondente al costo dei lavori.
Quali sono i soggetti legittimati attivi e passivi dell’azione di risarcimento del danno?

Sicuramente i soggetti legittimati attivi (coloro che hanno diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla rovina o dai difetti dell’immobile) sono il committente e i suoi aventi causa, come specificato dall’art. 1669 c.c.

Questi ultimi sono coloro che subentrano a titolo derivativo nella proprietà dell’immobile (i soggetti che acquistano dal committente originario). Pertanto, anche il condominio può essere considerato un soggetto legittimato attivo.

Tra i legittimati passivi (i soggetti chiamati a risarcire i danni), invece, l’appaltatore è l’unica figura prevista espressamente dalla norma in questione, ma la giurisprudenza è in disaccordo in ordine agli altri soggetti coinvolti nella costruzione dell’immobile.

Secondo un orientamento, legittimati passivi sarebbero anche:

  • il costruttore – venditore;
  • il progettista;
  • il direttore dei lavori;
  • lo stesso committente.

La responsabilità extracontrattuale del primo è volta a tutelare i soggetti che acquistano l’immobile direttamente dai costruttori edili (quando non vi è un committente). Egli va escluso da ogni responsabilità solo se abbia appaltato la costruzione dell’immobile ad un altro soggetto.

Il fine di “ordine pubblico” perseguito dalla norma è quello di evitare che ai suddetti acquirenti si applichi la disciplina della compravendita, contraddistinta da termini più brevi per far valere la garanzia dei vizi dell’immobile.

In merito alla responsabilità del progettista e del direttore dei lavori, alcuni la escludono integralmente, facendola ricadere solo sull’appaltatore; altri, invece, ritengono vada commisurata agli errori direttamente o indirettamente ascrivibili ad essi.

Infine, una parte della dottrina ritiene che nel caso in cui l’appaltatore sia un mero esecutore del committente, quest’ultimo possa essere ritenuto il vero costruttore e quindi chiamato a rispondere dei danni di cui all’art. 1669 c.c.

Altri, tuttavia, ritengono che egli, in questa circostanza, sarebbe responsabile contrattualmente, ai sensi dell’art. 2049 c.c., per i danni subiti dai terzi.

I termini di prescrizione e decadenza

L’art. 1669 cod. civ. prescrive nei confronti del committente e dei suoi aventi causa tre termini collegati tra loro, il cui mancato rispetto fa venir meno il diritto all’azione di risarcimento del danno:

  1. la rovina dell’immobile o la manifestazione dei vizi devono avvenire entro 10 anni dal compimento dell’opera. Secondo la giurisprudenza tale termine decorre dal giorno di accettazione dell’opera da parte del committente (o dalla presentazione del verbale di ultimazione negli appalti pubblici);
  2. la denuncia degli stessi deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta, cioè da quando il committente venga a conoscenza della reale consistenza dei difetti e della loro causa. Nei casi in cui sia necessario esperire una perizia, il termine decorre dall’acquisizione della relazione da parte del consulente tecnico;
  3. l’azione diretta a far valere la responsabilità dell’appaltatore e degli altri legittimati passivi si prescrive entro 1 anno dalla denuncia dei vizi o dei difetti.

IN SINTESI

Ai sensi dell’art. 1669 c.c. l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente (e dei suoi aventi causa) per la rovina o per i gravi difetti dell’immobile – causati da difetti della costruzione o vizi del suolo – che si manifestino entro dieci anni dal compimento dell’opera.

Tale responsabilità, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, ha natura extra-contrattuale, a differenza di quella per vizi e difformità dell’operapoiché la norma avrebbe lo scopo di tutelare l’interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili di lunga durata, nonché di preservare l’incolumità e la sicurezza dei cittadini.

Legittimati attivi sono il committente e i suoi aventi causa, mentre i legittimati passivi sono l’appaltatore e, secondo parte della giurisprudenza, anche il costruttore-venditore, il progettista, il direttore dei lavori e (a volte) lo stesso committente.

L’art. 1669 c.c. prescrive nei confronti del committente e dei suoi aventi causa tre termini collegati tra loro, il cui mancato rispetto fa venir meno il diritto all’azione di risarcimento del danno:

  1. la rovina dell’immobile o la manifestazione dei vizi devono avvenire entro 10 anni dal compimento dell’opera;
  2. la denuncia degli stessi deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta;
  3. l’azione diretta a far valere la responsabilità dell’appaltatore e degli altri legittimati passivi si prescrive entro 1 anno dalla denuncia dei vizi o dei difetti.

Lo Studio legale dll’Avv. Marco Coscia offre consulenza ed assistenza legale ad ogni soggetto legittimato attivo o passivo in caso di risarcimento danni per rovina o gravi difetti dell’immobile causati da difetti della costruzione o vizi del suolo.

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La responsabilità dell’appaltatore per vizi e/o difformità dell’opera o del servizio

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The builder’s and seller’s liability in case of ruin or defects of the building

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The builder’s and seller’s liability in case of ruin or defects of the building

The builder’s and seller’s liability in case of ruin or defects of the building

The art. 1669 of the Civil Code prescribes the responsibility borne by the contractor in the event of destruction or serious defects of the property – caused by faulty construction or soil vices – which occur within ten years from the completion of the work.

According to an orientation of well-established legitimacy, also accepted by the United Sections of the Supreme Court ( Cass. Civ., ON, 02/03/2014, No. 2284) , this responsibility has nature extra-contractual  ( contrary to that provided in Article . 1667 cc .), since the rule would aim to protect the ‘ public interest in the stability and solidity of the property long term, and to preserve the’ safety and security of citizens.

It follows that, if they are detected either serious flaws, defects or structural defects of the building, that might impair or restrict their roominess, functionality or the normal enjoyment, the fault of the manufacturer is presumed (unless proved otherwise) and he has the obligation to  pay damages.

The responsibility of the contractor in accordance with art. 1669 cc is “special” than that contemplated generic art. 2043 cc: the latter occurs on a residual, if there is no concrete in the legal conditions for the applicability of the first (for example, in case of damage manifested over the decade since the work fulfillment).

Application Requirements

In order to be enforceable liability in art. 1669 cc the existence of the following elements is required:

  1. a good property (any work attached to the soil) destined to long-term (intrinsic characteristic of the good);
  2. the ruin of the work has already taken place , it can be:
    1. Total , in the case of:
      • Property disintegration of parts which form the structure required for its stability;
      • impairment of the essential elements of the work, such as to adversely affect the durability and solidity of the same;
    2. partial, if it is related to some of the work structures essential for its stability or utilization;
  3. or the current danger of destruction in the near future: the work presents alterations – detectable by an expert – such as to cause the ruin of the same within a specified period of time;
  4. existence of serious construction defects that affect the characteristic of “long life”.

On the latter aspect, the courts have long debated on the notion of “serious fault” in which fall all the vices that affects essential elements of the property.

While the minority orientation provides a restrictive interpretation of the rule, identifying as essential elements of the property only its load-bearing structures, the majority orientation, on the contrary, the above definition also includes the accessory elements which restrict in any appreciable way the enjoyment and the functionality of the work (Cass. Civ., 01.03.2013, n ° 84; Cass. Civ., 29/4/2008, n ° 10857; Cass. Civ., 8/5/2007, n ° 10533 ; Cass. Civ., 04.11.2005, No. 21351; Cass. Civ., 04.28.2004, n ° 8140).

The vices and defects of the property, therefore, not only would identify with influential phenomena on static, durability and preservation of the building, but also concern the ‘ waterproofing, coatings, pipes, window frames, flooring, heating installations / hydraulic / electrical, etc. and any other alteration affecting the structure and overall functionality of the building, menomandone enjoyment to any appreciable extent. (Cass., Sect. II, 03/01/2013, n. 84).

The action for damages

Contrary to the actions that the customer can take to guarantee the rights of the vices and deformities of the work (to read related article click here ), the action provided for in Article. 1669 of the Code. civ. It is directed only to obtain compensation for damages .

L ‘ amount thereof varies in proportion to the nature and severity of property defects. Therefore compensation in case of:

  • total destruction of the property, is equal to the entire value of the latter;
  • partial ruin , is equal to the value of the partially collapsed;
  • danger of ruin , it should be commensurate with the cost of the work necessary to eliminate the danger itself. If this is not possible, the compensation will be equal to the cost of the work to build another building with the same characteristics.
  • serious defects , is equal to the difference between the value that the property would have no defects and that they really did the same.
There are other remedies available in addition to compensation?

According to the case yes, the contractor may be required, either:

  • to directly carry out the necessary works to eliminate defects;
  • to pay a sum of money corresponding to the cost of the work.
What are the active and passive subjects entitled action for damages?

Surely the subjects active legitimacy (those entitled to compensation for damages resulting from ruin or by property defects) are the customer and his successors , as specified by art. 1669 cc

The latter are those who take over as derivative in the ownership of the property (individuals who purchase from the original purchaser). Therefore, even the building can be considered a legitimate party active.

Among the passive legitimacy (the persons called upon to pay damages), however, the ‘ contractor is the only figure expressly provided for by the provision in question, but the law is at odds with regard to other parties involved in the construction of the building.

According to an orientation, passive legitimacy would also:

  • the manufacturer – retailer;
  • the designer;
  • the construction manager;
  • the same client.

The non-contractual liability of the first is aimed at protecting individuals who buy the property directly from the builders (when there is a customer). He is excluded from any liability only if he has contracted the construction of the building to another entity.

The end of “public policy” pursued by the rule is to prevent these buyers to apply the regulation of the sale, characterized by shorter terms to enforce the guarantee of property defects.

Regarding the responsibility of the designer and project manager , some exclude it entirely, making her fall only sull’appaltatore; others, however, believe should be commensurate to the errors directly or indirectly attributable to them.

Finally, a part of the doctrine considers that in the case where the contractor is a mere executor of the buyer , the latter can be considered the true manufacturer and then called upon to answer for the damage referred to in Article. 1669 cc

Others, however, believe that he, in these circumstances, would be responsible for the contract , pursuant to art. 2049 cc, for damages suffered by third parties.

The terms and prescription periods

Article. 1669 cod. civ. prescribes to the purchaser and his assignees three terms linked together, that violating prejudices the right of action for damages:

  1. the ruin of the property or event of defects must be made within 10 years from the completion of the work. According to the case this period starts from the date of acceptance of the work by the client (or the submission of the finalized report in public procurement);
  2. the complaint of the same must occur within one year of discovery, that is, when the client becomes aware of the true extent of the defects and their causes. In cases where it is necessary to bring an expert opinion, the period runs from the acquisition of the report by the expert;
  3. l ‘ action intended to assert the responsibility of the contractor and other legitimate expenses is prescribed within one year from the reporting of defects or flaws.

IN SUMMARY

Under ‘ art. 1669 cc the contractor is liable to the purchaser (and its assignees) for the destruction or serious defects of the property – caused by faulty construction or soil vices – occurring within ten years from the completion of ‘ Opera.

This responsibility, according to the United Sections of the Supreme Court, has the nature extra-contractual , unlike that for defects and deformities of the work  since the rule would aim to protect the ‘ public interest in the stability and solidity of the long-term properties , and to preserve the safety and security of citizens .

Active Entitled have a principal and its successors, while the passive legitimacy are the contractor and, according to the law, even the manufacturer-seller, the designer, project manager and (sometimes) the same client.

Article. 1669 cc prescribes against the customer and his successors three terms linked together, the non-compliance which would be detrimental to the right to the action of damages:

  1. the ruin of the property or event of defects must be made within 10 years from the completion of the work;
  2. the complaint of the same must occur within one year of discovery;
  3. l ‘ action intended to assert the responsibility of the contractor and other legitimate expenses is prescribed within one year from the reporting of defects or flaws.

The law firm dll’Avv. Marco Coscia offers legal advice and assistance to every person entitled asset or liability in case of damages for destruction or serious property damage due to construction defects or soil vices.

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